Долг с правом регресса: налоги в США, foreclosure, LLC

Долг с правом регресса и без: в чём разница

Разделение идёт по одному вопросу: может ли кредитор после обращения взыскания на залог требовать недостающую сумму лично с заёмщика.

Важно: тип долга определяется не названием продукта и не словами банка, а условиями конкретного договора и законом штата. Одна и та же по виду ипотека может оказаться безрегрессной в одном штате и полностью регрессной в соседнем.

Ещё одна деталь, которая станет важной в разделе про бизнес: у партнёрств и LLC одно и то же обязательство может классифицироваться по-разному для разных налоговых целей. К этому вернёмся ниже.

Потеря имущества: два разных расчёта

Когда кредитор забирает заложенное имущество — через foreclosure (принудительное обращение взыскания), добровольную передачу (deed in lieu of foreclosure) или изъятие автомобиля, — для налогов это считается продажей имущества кредитору. Близкая ситуация — short sale: продажа с согласия кредитора, когда выручки не хватает на погашение долга и кредитор соглашается принять меньше. Дальше расчёт расходится на две совершенно разные ветки.

Долг с правом регресса: продажа плюс списание

Операция делится на две части. Сначала продажа: выручкой считается рыночная стоимость имущества (FMV) на дату изъятия, а разница с вашим налоговым базисом даёт прибыль или убыток. Затем списание: если кредитор прощает остаток долга сверх рыночной стоимости, эта сумма становится доходом от списания долга (cancellation of debt income) и облагается как обычный доход. источник

Рыночная стоимость, которую кредитор указывает в форме 1099-A, — отправная точка, но не окончательная налоговая величина: при обоснованных данных её можно оспорить собственной оценкой.

Нюанс: доход от списания возникает, только когда кредитор действительно прощает остаток. Если он оставляет за собой право взыскать разницу и продолжает требовать её, дохода пока нет — вы по-прежнему должны эти деньги. Момент прекращения долга бывает спорным, и дата на форме 1099-C не всегда его окончательно фиксирует; при разногласиях решают документы: соглашение об урегулировании, освобождение от обязательства, история взыскания.

Долг без права регресса: только продажа

Здесь дохода от списания при изъятии залога не возникает вовсе. Выручкой от продажи считается вся сумма долга, даже если имущество стоит меньше. Прибыль или убыток — это разница между полной суммой долга и вашим базисом. Этот подход восходит к решению Верховного суда США по делу Crane v. Commissioner (1947) и закреплён решением по делу Commissioner v. Tufts, 461 U.S. 300 (1983).

Обратите внимание на асимметрию: при безрегрессном долге вся сумма долга уходит в выручку, что увеличивает прибыль от продажи. Если бы базис был ниже суммы долга, возникла бы облагаемая прибыль, а не доход от списания. Для основного жилья её частично или полностью может закрыть исключение по разделу 121 — до $250,000 для одиночного налогоплательщика и $500,000 при совместной декларации. Исключение не автоматическое: нужно пройти тесты владения и проживания, учесть ограничения по частоте его использования, а прибыль, приходящаяся на амортизацию после 6 мая 1997 года — например, при сдаче части дома, — обычно не исключается.

Для инвестиционной недвижимости всё иначе

Если изъята не личная, а сдаваемая в аренду или коммерческая недвижимость, убыток от продажи может быть признан и потенциально вычтен, а прибыль — облагаться по льготным ставкам на прирост капитала с учётом возврата амортизации. Способ и момент использования убытка зависят, в частности, от правил раздела 1231, накопленной амортизации и ограничений для пассивной деятельности. Доход от списания долга при этом остаётся обычным доходом. Поэтому для инвестора разделение на две части особенно важно: одна облагается как обычный доход, другая — по правилам продажи имущества.

Списание долга без потери имущества

Доход от списания возникает не только при изъятии. Если кредитор сокращает основную сумму долга, а вы сохраняете имущество — через реструктуризацию (loan modification) или скидку за досрочное погашение, — сумма сокращения обычно считается доходом от списания.

И вот тонкость, которую часто упускают: безрегрессность здесь не защищает. IRS прямо указывает, что доход от списания не возникает по безрегрессному долгу только тогда, когда вы не сохранили залог. Если вы остались владельцем имущества, а банк сократил безрегрессный долг, доход от списания возникает так же, как по регрессному. источник

То есть правило «по безрегрессному долгу налога не бывает» верно только для ситуации, когда имущество уходит к кредитору.

Когда списанный долг не облагается

Доход от списания включается в облагаемый доход, если не подходит одно из исключений раздела 108 Налогового кодекса. Для большинства людей важны три.

Банкротство

Долг, списанный в рамках дела о банкротстве по разделу 11 Кодекса о банкротстве США, из дохода исключается полностью. Это самое широкое исключение.

Неплатёжеспособность

Если непосредственно перед списанием ваши обязательства превышали рыночную стоимость всех активов, вы неплатёжеспособны (insolvent), и списанная сумма исключается из дохода — но только в пределах размера неплатёжеспособности. Если долги превышали активы на $40,000, а списано $70,000, исключаются $40,000, а $30,000 остаются облагаемыми.

В активы входит всё, включая пенсионные счета и имущество, защищённое от кредиторов. Считается баланс на дату непосредственно перед списанием, и его стоит документировать в момент события, а не восстанавливать через год при подготовке декларации.

Исключение для основного жилья истекло

Именно поэтому в 2026 году вопрос «был ли долг регрессным» стал для владельцев жилья гораздо важнее, чем в предыдущие годы: раньше доход от списания часто гасило жилищное исключение, теперь его нет.

Цена исключения

Исключения из дохода не бесплатны. Воспользовавшись банкротством или неплатёжеспособностью, вы обязаны уменьшить налоговые атрибуты — перенесённые убытки, кредиты, базис имущества — на исключённую сумму. По сути налог не отменяется, а откладывается. Исключение и сокращение атрибутов оформляются на форме 982, которая прикладывается к декларации.

Калифорния: ипотека, которая ведёт себя как безрегрессная

Здесь закон штата напрямую влияет на федеральный налог. В Калифорнии действуют запреты на взыскание остатка долга (anti-deficiency) по определённым видам финансирования. Раздел 580b Гражданского процессуального кодекса защищает ряд покупательских кредитов (purchase-money): среди прочего — финансирование продавцом и, по подпункту (a)(3), кредит третьего лица на покупку жилья на одну-четыре семьи, в котором живёт покупатель. Применимость защиты зависит от даты и структуры сделки, назначения займа, характера объекта и истории рефинансирования. источник

Если кредитор по закону не может взыскать остаток лично, для анализа foreclosure и short sale такой долг фактически безрегрессный. Эту позицию IRS изложила в информационном письме 2014 года по кредитам подпункта (a)(3): при foreclosure или одобренном банком short sale дохода от списания не возникает, а вся сумма долга включается в выручку от продажи. Информационное письмо не является обязательным прецедентом, но показывает позицию службы. И ещё одна оговорка: этот вывод относится к последствиям изъятия и списания — для раздела 752 и других федеральных норм классификацию обязательства нужно анализировать отдельно. источник

Для калифорнийского владельца жилья это ключевая защита 2026 года: там, где жилищное исключение истекло, безрегрессный характер покупательской ипотеки по-прежнему не даёт возникнуть доходу от списания. Выручка от продажи при этом может покрываться исключением по разделу 121.

Похожие запреты на взыскание остатка есть и в других штатах, но их условия и налоговые последствия нужно проверять отдельно по законодательству конкретного штата. Как налоговые правила штатов соотносятся с федеральными — в разборе налоги в США: таблица ставок.

Формы 1099-A и 1099-C

Кредитор сообщает об операции налоговой службе и вам на одной из двух форм, и их легко перепутать.

Форма 1099-A (Acquisition or Abandonment of Secured Property) приходит, когда кредитор забрал заложенное имущество или узнал, что вы от него отказались. На ней указываются остаток основного долга и рыночная стоимость имущества. Это данные для расчёта продажи.

Форма 1099-C (Cancellation of Debt) приходит, когда кредитор списал долг. На ней указывается списанная сумма. Если изъятие и списание произошли в одном году, кредитор может выпустить только 1099-C с данными по обеим частям.

Что с этим делать. Проверьте поле 5 — «Was borrower personally liable for repayment of the debt?», то есть отвечал ли заёмщик лично. Но не считайте отметку кредитора окончательным юридическим выводом: сверьте её с договором и законом штата. Сверьте рыночную стоимость — кредитор вписывает свою оценку, и если она занижена, завышается ваш доход от списания. Убедитесь, что год списания верный: доход признаётся в год фактического прощения долга, который не всегда совпадает с годом изъятия. И помните, что получение 1099-C само по себе не означает, что вы должны налог: исключения из раздела 108 применяются независимо от того, что кредитор отправил форму.

Партнёрства и LLC: долг и базис участника

Во второй области применения — бизнесе — разделение на регрессный и безрегрессный долг решает другой вопрос: сколько убытков компании участник сможет вычесть у себя.

Участник партнёрства или LLC, облагаемой как партнёрство, может вычесть убытки только в пределах своего базиса в доле. А по разделу 752 доля участника в долгах компании увеличивает его базис. Поэтому важно, какая часть долга приходится на кого, — и здесь правила для двух типов долга разные.

Долг с правом регресса: к тому, кто несёт риск

Для раздела 752 долг считается регрессным в той части, в какой участник или связанное с ним лицо несёт экономический риск убытка (economic risk of loss). Проверяется это через условную ликвидацию: если бы все активы компании обесценились до нуля и долг стал бы к оплате, кто из участников был бы обязан заплатить из своего кармана без права на возмещение. На этого участника и распределяется долг. источник

Долг без права регресса: по формуле

Если риск убытка не несёт ни один участник, долг распределяется по трёхступенчатой формуле: сначала по доле в минимальной прибыли партнёрства, затем с учётом встроенной прибыли по внесённому имуществу, а оставшаяся часть — обычно пропорционально долям в прибыли.

Отсюда практический эффект. Возьмём LLC с двумя равными участниками и банковским кредитом $1,000,000 без гарантий: долг безрегрессный и обычно делится поровну, каждому по $500,000 базиса. Если один участник дал юридически действительную и экономически значимую гарантию на весь кредит и при условной ликвидации действительно был бы обязан платить без права на возмещение, долг — частично или полностью — распределяется на него как регрессный, в пределах его экономического риска. Итоговая сумма определяется не названием гарантии, а её условиями, пределом ответственности и правами на возмещение.

Не каждая гарантия засчитывается. С 2016 года для целей раздела 752 не признаются гарантии «нижнего доллара» (bottom-dollar): по ним гарант платит лишь тогда, когда кредитор не смог вернуть даже нижнюю часть долга, — то есть основные потери сначала несёт сам кредитор, а гарант почти ничем не рискует.

В декабре 2024 года IRS и Минфин опубликовали окончательные правила для случаев, когда риск по одному обязательству несут сразу несколько участников или связанных с ними лиц и их совокупный риск превышает сумму долга. Тогда долг делится пропорционально риску каждого. Правила применяются к обязательствам, принятым 2 декабря 2024 года и позже, кроме взятых по письменным договорам, действовавшим до этой даты; по рефинансированию старый долг в своей сумме и сроке остаётся под прежними правилами. Партнёрство вправе применить новые правила ко всем своим обязательствам, но только ко всем сразу и последовательно. источник

Доли участника в долгах отражаются в его форме K-1 в трёх категориях: регрессные, безрегрессные и квалифицированные безрегрессные. Именно эту разбивку стоит проверять при получении K-1.

Один долг — две классификации

И последняя тонкость, на которой спотыкаются даже практики. Определения регрессного и безрегрессного долга из раздела 752 работают только для расчёта базиса участников. Для вопроса, возникает ли у самой компании доход от списания при foreclosure, IRS применяет общие правила раздела 1001 — и там классификация может оказаться другой.

В разъяснении CCA 201525010 Главный юрисконсульт IRS рассмотрел LLC, чей кредит был обеспечен гарантиями всех участников. Компания считала, что раз долг регрессный для раздела 752, то при изъятии возникает доход от списания. IRS ответил, что раздел 752 для этого вопроса не определяющий: смотреть нужно, регрессный ли долг для самой LLC, а однозначного ответа нет — есть доводы в обе стороны, и нужны факты конкретного дела. Такие разъяснения не являются прецедентом, но показывают позицию службы.

Практический вывод: для одного и того же кредита может понадобиться два анализа — один для базиса участников, другой для последствий изъятия на уровне компании.

Правила at-risk: второй фильтр для убытков

Базис — только первое ограничение. Даже если долг увеличил базис участника, вычесть убыток можно лишь в пределах суммы, которой он реально рискует (раздел 465). Проверки идут последовательно: сначала базис, затем at-risk, затем правила пассивной деятельности.

Здесь регрессность снова решает. Участник рискует своей долей в регрессных долгах. А вот безрегрессный долг, хотя и увеличивает базис, в сумму at-risk обычно не входит — ведь участник им не рискует.

Из этого правила есть важное исключение для недвижимости — квалифицированное безрегрессное финансирование (qualified nonrecourse financing). Безрегрессный долг включается в сумму at-risk, если он получен для деятельности по владению недвижимостью, обеспечен этой недвижимостью, выдан квалифицированным кредитором — банком или другим лицом, профессионально выдающим займы, — либо государством, никто по нему лично не отвечает и он не конвертируется в долю. источник

Поэтому у инвесторов в недвижимость через LLC банковская ипотека, несмотря на безрегрессность, может увеличивать сумму at-risk, а у участников операционного бизнеса с безрегрессным долгом — нет. Но это только одна ступень: фактическая вычитаемость убытков по-прежнему зависит от базиса, правил пассивной деятельности (раздел 469), ограничения чрезмерных бизнес-убытков и других норм. Расчёт at-risk делается на форме 6198.

С гарантиями здесь сложнее, чем с базисом: гарантия, дающая базис по разделу 752, не обязательно делает гаранта рискующим для раздела 465 — многое зависит от того, есть ли у него право на возмещение и против кого. Простого универсального ответа нет, и этот вопрос стоит разбирать на конкретных документах.

S-корпорация: почему долг компании не даёт базиса

Для сравнения — S-корпорация работает по совершенно другим правилам, и это частая причина неприятных сюрпризов.

Акционер S-корпорации получает базис по долгу только за займы, которые сам лично предоставил корпорации. Банковский кредит корпорации в базис акционера не входит вовсе — ни регрессный, ни безрегрессный. И в отличие от партнёрства, личная гарантия акционера по кредиту корпорации сама по себе базиса по долгу не создаёт: это прямо следует из правил раздела 1366.

Практический эффект: если бизнес финансируется банковским кредитом и генерирует убытки, в LLC, облагаемой как партнёрство, эти убытки участники могут использовать за счёт долга в базисе, а в S-корпорации — нет, пока акционер не одолжит деньги компании сам. Если вы выбираете форму для бизнеса с заёмным финансированием и ожидаемыми ранними убытками, это стоит учесть заранее. Где регистрировать компанию с учётом налоговой нагрузки штата, помогает оценить карта делового климата по штатам.

Что проверить, если долг под угрозой

Семь пунктов, которые стоит пройти до foreclosure, short sale или реструктуризации, а не после:

• Кредитный договор. Найдите условие о личной ответственности заёмщика. Тип долга определяется договором, а не видом кредита.
• Закон штата. Проверьте, есть ли запрет на взыскание остатка и распространяется ли он на ваш кредит — именно покупательский, на жильё, в котором вы живёте.
• Дата письменной договорённости. Если реструктуризация или short sale по основному жилью обсуждались ещё в 2025 году, найдите письменное подтверждение: договорённость, оформленная до 2026 года, может сохранить жилищное исключение.
• Рыночная стоимость. Закажите независимую оценку на дату изъятия. От неё зависит, какая часть долга станет доходом от списания, а оценка кредитора бывает заниженной.
• Баланс на дату списания. Если вы можете быть неплатёжеспособны, зафиксируйте активы и обязательства непосредственно перед списанием — это основание для исключения.
• Формы 1099-A и 1099-C. Сверьте суммы, отметку о личной ответственности и год списания с вашими данными.
• Для партнёрства и LLC. Проверьте разбивку долга в K-1 и последствия любых личных гарантий — они меняют и базис, и риск.

Для каждого вопроса нужен свой документ — удобно собрать их заранее:

Частые вопросы

Что такое долг с правом регресса?

Это кредит, по которому заёмщик отвечает лично: если заложенного имущества не хватает для погашения, кредитор вправе взыскать остаток с других активов. Противоположность — долг без права регресса, где кредитор ограничен залогом. Для налогов разница определяет, возникает ли при потере имущества доход от списания долга, облагаемый как обычный доход.

Чем отличается налог при изъятии жилья по долгу с регрессом и без?

По долгу с правом регресса изъятие делится на продажу по рыночной стоимости и списание остатка: сумма долга сверх рыночной стоимости, если кредитор её прощает, облагается как обычный доход. По долгу без права регресса отдельного дохода от списания при изъятии не возникает: вся сумма долга считается выручкой от продажи, и налог зависит от разницы между долгом и вашим базисом — если долг выше базиса, возникает облагаемая прибыль.

Облагается ли списанная ипотека на основное жильё в 2026 году?

Скорее всего да, если долг был с правом регресса. Исключение для списанной ипотеки на основное жильё применялось к долгу, списанному до 1 января 2026 года или по письменной договорённости, заключённой до этой даты, и по состоянию на сентябрь 2026 года не продлено. Остаются исключения для банкротства и неплатёжеспособности, а также безрегрессный характер долга, при котором доход от списания при изъятии не возникает.

Как не платить налог со списанного долга?

Основные законные пути — исключения раздела 108 Налогового кодекса. Долг, списанный в деле о банкротстве, исключается полностью. При неплатёжеспособности исключается сумма в пределах того, насколько обязательства превышали рыночную стоимость активов непосредственно перед списанием. В обоих случаях нужно уменьшить налоговые атрибуты на форме 982, поэтому налог скорее откладывается, чем отменяется.

Является ли ипотека в Калифорнии долгом без права регресса?

Часто — да, но не всегда. Раздел 580b Гражданского процессуального кодекса запрещает взыскивать остаток по ряду покупательских кредитов, в том числе по кредиту на покупку жилья на одну-четыре семьи, в котором живёт покупатель. IRS в информационном письме 2014 года указала, что при foreclosure или short sale по такому кредиту дохода от списания не возникает. Применимость зависит от даты и структуры сделки и истории рефинансирования; займы под залог жилья на другие цели остаются регрессными, а защита при short sale по разделу 580e долг безрегрессным не делает.

Как долг LLC влияет на базис участника?

Доля участника в долгах LLC, облагаемой как партнёрство, увеличивает его базис и позволяет вычитать больше убытков. Регрессный долг распределяется на участника, который несёт экономический риск убытка, — например, дал действительную личную гарантию без права на возмещение. Безрегрессный — по формуле, обычно пропорционально долям в прибыли. Банковский кредит LLC без гарантий участников для этих целей обычно безрегрессный из-за ограниченной ответственности.

Даёт ли личная гарантия по кредиту S-корпорации базис?

Нет. Акционер S-корпорации получает базис по долгу только за займы, которые он лично предоставил корпорации. Банковский кредит корпорации в его базис не входит, и личная гарантия по такому кредиту сама по себе базиса по долгу не создаёт. В этом ключевое отличие от LLC, облагаемой как партнёрство, где гарантия участника переносит долг в его базис.