Налоги во Флориде 2026: property tax, sales tax, бизнес

Налоги во Флориде: полная картина одной таблицей

Флорида входит в девятку штатов без подоходного налога с физических лиц. Но отсутствие одного налога не означает низкую общую нагрузку: она просто перераспределена на недвижимость, потребление и — косвенно — на страхование.

Нули в верхних строках относятся только к налогам штата. Федеральные обязательства сохраняются полностью: подоходный налог, взносы на Social Security и Medicare, налог на наследство сверх федерального порога.

Подоходный налог: почему его нет и почему это надолго

Основание — статья VII, раздел 5(a) Конституции Флориды в редакции 1968 года. Норма сформулирована непрямо: штату запрещено облагать доход физических лиц суммой, превышающей ту, которую можно зачесть против аналогичного федерального налога. Поскольку такого федерального зачёта не существует, разрешённый максимум равен нулю.

Запрет встроен в конституцию, а не в обычный закон. Отменить его можно только поправкой, которую должны одобрить 60% пришедших на выборы избирателей. Сценарий маловероятный, но формально возможный — обещать, что подоходного налога не будет никогда, я не стану.

Флорида не облагает своим налогом:

• зарплату, бонусы, доход от самозанятости;
• дивиденды, проценты, прирост капитала;
• выплаты из 401(k), IRA и частных пенсий;
• Social Security.

Отдельная история — налог на нематериальное имущество (Intangible Personal Property Tax). До 2006 года резиденты платили ежегодный сбор с акций, облигаций и паёв фондов по ставке 50 центов на каждую $1,000 стоимости. Налог отменён с 1 января 2007 года. Сохранились только два его следа: разовый сбор при регистрации ипотеки и налог на аренду государственной собственности.

Налог на недвижимость — главный расход собственника

Налога на недвижимость на уровне штата во Флориде нет. Ставку (millage rate) назначают округ, город, школьный округ, специальные районы и водохозяйственный округ. Одна милль равна одному доллару на каждую $1,000 налогооблагаемой стоимости.

Отсюда два следствия, которые ломают привычную логику.

Первое: единой ставки округа не существует. Два дома в одном county платят по-разному, если находятся в разных городах или школьных зонах. Точную ставку по адресу даёт только сайт property appraiser вашего округа.

Второе: налог считается не от цены покупки. Appraiser определяет рыночную стоимость, затем применяются ограничения роста оценки и льготы. Налог начисляется на итоговую taxable value, которая у давнего собственника с homestead может быть в разы ниже рыночной цены соседнего дома, проданного в этом году.

Почему цифры в интернете так расходятся

Здесь стоит быть честным: публикуемые «эффективные ставки по округам» различаются между источниками в полтора-два раза. Разница методологическая — одни считают медианный фактический счёт к рыночной стоимости, другие усредняют по выборке, третьи по-разному учитывают Save Our Homes и льготы.

Наиболее защищённая цифра — данные переписи. По оценкам U.S. Census Bureau за 2020–2024 годы медианный счёт по штату составляет $2,730 в год при медианной стоимости дома $359,000, то есть эффективная ставка около 0,76%. Это 28-е место среди штатов при среднем по стране 0,94%.

Практический вывод: для грубой предварительной прикидки ориентируйтесь на диапазон 0,8–1,5% в зависимости от округа и наличия льгот. Это не ставка штата и не оценка конкретного объекта — точный расчёт даёт калькулятор property appraiser по адресу.

Homestead exemption: как устроены две части

Общая страница Florida DOR описывает льготу как «до $50,000», и это верно для базовой конструкции. Но после индексации второй части фактический размер в 2026 году — $51,411 источник, и устроен он нелинейно:

• Первые $25,000 вычитаются из базы по всем налогам, включая школьный. Эта часть зафиксирована и не индексируется.
• Вторые $26,411 применяются к стоимости в диапазоне от $50,000 до $75,000 и ко всем налогам, кроме школьного. Школьная часть счёта — обычно крупнейшая, поэтому реальная экономия меньше, чем кажется по номиналу.

Вторая часть перестала быть круглыми $25,000 после поправки Amendment 5, одобренной в ноябре 2024 года: с 2025 года она индексируется на инфляцию при положительном CPI и только для нешкольных налогов. Department of Revenue опубликовал $25,722 на 2025 год и $26,411 на 2026-й.

Заявление подаётся по форме DR-501 в срок до 1 марта, основание — Fla. Stat. §196.031. После одобрения ежегодно подавать заново обычно не требуется, пока сохраняются условия льготы: собственность, постоянное проживание и отсутствие смены владельца. Пропустили срок — appraiser вправе принять позднее заявление в течение 25 дней после рассылки TRIM notice, но одобряют такое редко и обычно при документально подтверждённых обстоятельствах.

Save Our Homes и portability

С 1993 года действует ограничение Save Our Homes: оценённая стоимость homestead не может расти быстрее чем на 3% в год или на величину CPI, смотря что меньше (Fla. Stat. §193.155). На практике потолок часто ниже трёх процентов: на 2026 год он составляет 2,7%. Ограничение касается именно роста оценки, а не рыночной цены и не ставки. У собственника, прожившего в доме пятнадцать лет, накопленная разница между рыночной и налоговой стоимостью может достигать сотен тысяч долларов.

Эту разницу не обязательно терять при переезде внутри штата. Механизм portability позволяет перенести её на новое жильё — до $500,000. Новый homestead нужно оформить в течение трёх лет после отказа от прежнего, форма DR-501T подаётся до 1 марта. При переезде в более дорогой дом разница переносится целиком в пределах лимита, в менее дорогой — пропорционально.

Для не-homestead недвижимости (второе жильё, аренда, коммерция) действует более мягкое ограничение: рост оценки не более 10% в год, кроме школьных налогов.

Другие льготы и протест оценки

Дополнительно доступны льготы для собственников 65 лет и старше с ограничением по доходу (порог индексируется ежегодно; на 2025 год он составлял $37,712, размер льготы — до $50,000 и определяется решением округа или города), для ветеранов с инвалидностью — от $5,000 при 10% инвалидности до полного освобождения при полной постоянной нетрудоспособности, для людей с инвалидностью, вдов и вдовцов, а также для переживших супругов погибших при исполнении сотрудников экстренных служб.

Налог на имущество бизнеса

Отдельная строка для предпринимателей — tangible personal property (оборудование, мебель, техника). Освобождение составляет $25,000 налогооблагаемой стоимости, декларация подаётся по форме DR-405 до 1 апреля. Чтобы получить льготу, первую декларацию нужно подать вовремя; дальше при стоимости имущества в пределах порога ежегодная подача обычно не требуется. Штрафы за просрочку — 5% в месяц, за незаявленное имущество — 15%, за неподачу — 25%.

Голосование 3 ноября 2026: homestead до $250,000

Это главная налоговая интрига года, и вокруг неё много неточностей в интернете. Разберём по порядку.

Губернатор добивался полной отмены налога на недвижимость для основного жилья. В регулярную сессию 2026 года резолюция о поэтапной отмене прошла Палату представителей, но умерла в Сенате. На специальной сессии 1–3 июня 2026 года законодатели приняли компромиссный вариант — CS/HJR 1-F (Палата 75 против 26, Сенат 30 против 9). Поправка вынесена на бюллетень 3 ноября 2026 года и требует поддержки 60% голосовавших.

В бюллетене она значится как Amendment 3 — под этим номером её и стоит искать. Что произойдёт при одобрении:

• по школьным налогам сохраняется отдельное освобождение $25,000;
• по нешкольным налогам действующая льгота заменяется более крупной: до $150,000 с 1 января 2027 года и до $250,000 с 1 января 2028-го, с индексацией на инфляцию начиная с 2029 года;
• ограничение роста оценки для не-homestead недвижимости по нешкольным налогам снизится с 10% до 5% в год;
• для тех, кто не имел постоянного места жительства во Флориде на 31 декабря 2026 года, вводится переходный режим: $25,000 по школьным налогам и $50,000 по нешкольным, а начиная с пятого года действия льготы применяется полный размер повышенного освобождения источник;
• появятся ограничения на цели расходования поступлений, а Легислатура должна будет разработать график полной отмены налога на основное жильё — конкретных сумм и сроков в тексте поправки нет.

Переходный режим важен для планирующих переезд: если вы не были резидентом на конец 2026 года, первые четыре года льгота будет заметно меньше, чем у соседа, живущего в штате давно. Формулировка бюллетеня говорит о требовании «сохранять резидентство пять лет до получения увеличенной льготы», текст самой поправки — о применении полного размера начиная с пятого года. С 2030 года округ или город двумя третями голосов вправе сократить это требование для критических местных нужд.

По оценке офиса губернатора, при пороге $250,000 около 60% владельцев основного жилья не платили бы нешкольную часть налога вовсе. Цена вопроса для местных бюджетов, по расчётам законодательных аналитиков: минус $4,95 млрд в 2027–2028 финансовом году, минус $8,78 млрд в 2028–2029 и около минус $11,86 млрд ежегодно к 2031–2032 году.

Tax Foundation выступает с критикой: организация предупреждает, что поправка рискует подорвать конкурентоспособность налоговой системы штата в целом и подтолкнуть местные власти к чрезмерному повышению ставок sales tax как замещающего источника.

Sales tax: 6% плюс окружные надбавки

Базовая ставка штата — 6%. Округа вправе вводить дополнительную надбавку (discretionary sales surtax) в диапазоне от 0,5% до 2%, некоторые не вводят вовсе. Комбинированные ставки в крупных городах обычно составляют 6,5–7,5%.

У флоридской надбавки есть особенность, о которой часто забывают: при продаже материальных товаров окружная надбавка начисляется только на первые $5,000 суммы сделки источник. На покупке автомобиля за $60,000 надбавка считается с $5,000, а не со всей цены. Ставки надбавок обновляются ежегодно, актуальные публикуются в форме DR-15DSS.

Флорида использует destination-based подход: ставка определяется по адресу доставки. Освобождены большинство продуктов питания и рецептурные лекарства. Жилая электроэнергия не облагается sales tax с 1972 года, коммерческая облагается по сниженной ставке 4,35%.

Отмена налога на коммерческую аренду

По оценкам налоговых аналитиков Флорида оставалась единственным штатом, где аренда коммерческой недвижимости облагалась sales tax. С 1 октября 2025 года этот налог полностью отменён законом HB 7031, подписанным 30 июня 2025 года. Отменена и штатная часть, и окружные надбавки.

Ставка снижалась годами: 6% в 2017-м, затем 4,5%, с июня 2024-го — 2%, и с октября 2025-го — ноль. Правило переходного периода привязано к периоду аренды, а не к дате платежа: аренда за сентябрь 2025 года облагается по прежней ставке, даже если оплачена в октябре. Отмена не касается краткосрочной аренды жилья и аренды мест хранения транспорта — там налог сохраняется.

Если вы продаёте во Флориду

Порог экономического nexus для удалённых продавцов — $100,000 продаж в штат за календарный год. Действуют правила marketplace facilitator: площадка сама собирает и перечисляет налог за продавцов.

С 1 августа 2025 года часть временных налоговых каникул стала постоянной: круглогодично освобождены товары для подготовки к ураганам — генераторы, брезент, батарейки, детекторы дыма, огнетушители, спасательные жилеты, репелленты. Школьные каникулы теперь действуют весь август ежегодно.

Налоги для бизнеса во Флориде

Аналога техасского franchise tax во Флориде нет — налога на маржу или на капитал не существует. Есть классический корпоративный подоходный налог.

Кто платит корпоративный налог. C-корпорации и организации, выбравшие корпоративное налогообложение и подающие федеральную форму 1120. Не платят: LLC со сквозным налогообложением, S-корпорации, партнёрства и индивидуальные предприниматели — их доход облагается на уровне владельца, а поскольку личного подоходного налога штата нет, налог штата не возникает вовсе.

Именно поэтому Флорида привлекательна для малого бизнеса: LLC со сквозным режимом обычно не платит Florida corporate income tax с прибыли, а на уровне владельца личного налога штата не существует.

Но «нет налога на прибыль» не равно «нет налогов». У бизнеса во Флориде могут возникать sales and use tax, reemployment tax при наличии сотрудников, налог на имущество бизнеса, местные лицензии и сборы, плюс все федеральные обязательства и отчётность.

Апортионирование для тех, кто работает в нескольких штатах, идёт по трёхфакторной формуле: по 25% веса на имущество и фонд оплаты труда, 50% — на продажи.

Взносы за работников. Reemployment tax платит работодатель, работник не удерживает ничего. Новый работодатель платит 2,7% первые десять кварталов, затем ставка привязывается к истории увольнений и составляет от 0,10% до 5,4%. Облагаются первые $7,000 зарплаты каждого сотрудника в год — это максимум около $189 на человека при начальной ставке. Отчёт RT-6 подаётся ежеквартально.

Сравнить логику двух самых популярных штатов для переезда помогает разбор налогов в Техасе: там тоже нет подоходного налога, но нагрузка на недвижимость выше, а бизнес платит franchise tax с маржи.

Прочие налоги: сделки с недвижимостью и туристическая аренда

При покупке жилья налоговая часть расходов не сводится к ежегодному property tax.

Documentary stamp tax — налог на оформление сделки. На передачу права собственности ставка составляет $0,70 на каждые $100 стоимости во всех округах, кроме Miami-Dade: там $0,60 на $100, но для всего, кроме односемейного дома, добавляется надбавка $0,45 на $100. По сложившейся практике эту часть платит продавец. На ипотеку и долговые обязательства ставка $0,35 на $100, для отдельной ноты предусмотрен потолок $2,450, платит обычно покупатель.

Разовый сбор с ипотеки (nonrecurring intangible tax) — 2 милля, то есть $2 на каждую $1,000 суммы кредита. Платится при регистрации.

Tourist development tax — «налог на койку» по Fla. Stat. §125.0104, взимается с аренды сроком до полугода. Статутный максимум — 6%, в крупных туристических округах ставка обычно на максимуме. Отдельные муниципалитеты имеют собственные курортные сборы: например, в Майами-Бич 7%. Ключевое: этот налог начисляется дополнительно к 6% штатного sales tax и окружной надбавке, поэтому суммарная нагрузка на краткосрочную аренду доходит до 13–14%. Для владельцев жилья, сдающегося посуточно, это отдельная регистрация и отдельная отчётность.

Покупка автомобиля облагается по 6% плюс окружная надбавка на первые $5,000. Налог, уплаченный в другом штате, засчитывается.

Налога на наследство и дарение на уровне штата нет: он тоже запрещён конституцией, а «привязанный» к федеральному зачёту сбор не работает с 2005 года. С 1 июля 2023 года отменена и обязанность подавать формы DR-312 и DR-313. Федеральный налог на наследство при этом применяется к крупным состояниям сверх федерального порога.

Флорида против Нью-Йорка и Калифорнии

Самые частые сценарии переезда — из Нью-Йорка и Калифорнии. И самая частая ошибка — считать только подоходный налог.

Верхние предельные ставки выглядят убедительно: 13,3% в Калифорнии и 10,9% в штате Нью-Йорк, к которым для жителей города добавляется муниципальный налог примерно до 3,9%. Но это верхние ставки для самых высоких доходов, а не средняя нагрузка: при доходе около $100,000 эффективная ставка в Калифорнии составляет порядка 5,8%.

Фактор, которого нет в Техасе: страхование

По оценке страхового агрегатора Insurify, Флорида заняла первое место среди штатов по средней годовой премии домовладельца в его выборке за 2025 год: $8,292, что на 18% выше уровня 2024 года и примерно на 181% выше среднего по стране показателя около $2,948. Ближайшая Луизиана — чуть больше $5,050. Прогноз Insurify на конец 2026 года — $8,458.

Это данные коммерческого агрегатора по его методологии, а не государственная статистика. Премия по конкретному дому может отличаться в разы: она зависит от округа, зоны риска, возраста и типа крыши, покрытия, франшизы и страховщика. Средняя по штату годится для оценки порядка величины, но не заменяет котировку.

Причины структурные: ураганный риск, дорогое перестрахование, наследие судебной практики по страховым спорам, рост стоимости восстановления.

Есть и движение в обратную сторону. Регулятор штата утвердил снижение тарифов государственного страховщика Citizens: в среднем 8,8% по многорисковым полисам домовладельцев, 5,5% по полисам только от ветра и не менее 2% для всех личных линий. Это первое снижение с 2015 года. Новые ставки действуют с 1 июля для новых полисов и применяются к действующим при продлении. Но даже с учётом этого Флорида остаётся самым дорогим штатом по стоимости страхования жилья.

Правило то же, что и в других безналоговых штатах: чем выше доход относительно стоимости жилья, тем сильнее выигрыш. Но во Флориде к уравнению добавляется страховка, и для семьи со средним доходом в прибрежном округе она может оказаться весомее налога.

Смена резидентства: декларации недостаточно

Флорида предлагает удобный инструмент — Declaration of Domicile по Fla. Stat. §222.17, которая подаётся клерку округа и фиксирует дату. Но сама по себе она не защищает от претензий прежнего штата.

Нью-Йорк проверяет такие переезды особенно жёстко и использует два независимых теста. Первый — domicile, где оцениваются пять факторов: жильё, активный бизнес, время пребывания, местонахождение семьи и место хранения дорогих сердцу вещей. Второй — statutory residency: если у вас сохраняется постоянное жильё в штате и вы провели там более 183 дней, налог начисляется на весь доход, даже при флоридском домицилии. Любая часть дня засчитывается как полный день, а в качестве доказательств используются данные сотовых операторов, транспондеров E-ZPass, банковских карт и пропусков в спортзал.

Практический вывод для переезжающих из Нью-Йорка: держаться заметно ниже 183 дней и, по возможности, не сохранять жильё в штате — именно оно запускает второй тест. В Калифорнии идентичного нью-йоркскому теста с порогом 183 дня нет: резидентство определяется прежде всего по домицилию и совокупности обстоятельств, а число дней — лишь один из факторов. Считать, что «меньше 183 дней в Калифорнии автоматически означает нерезидентство», — опасное упрощение.

Что проверить до переезда или покупки дома

Шесть пунктов, которые закрывают большую часть неприятных сюрпризов:

• Property appraiser по адресу. Смотрите текущую налоговую стоимость объекта, а не цену в листинге: после покупки оценка пересчитывается на рыночную, и накопленная у продавца выгода от Save Our Homes к вам не переходит.
• Котировка страховки до сделки. Возраст крыши — главный фактор тарифа. Просите wind mitigation inspection и котировку у нескольких компаний до подписания договора, а не после.
• Portability, если переезжаете внутри штата. Перенос накопленной разницы до $500,000 экономит тысячи долларов в год, но требует подачи DR-501T в срок.
• Сроки. Homestead — до 1 марта, декларация по имуществу бизнеса — до 1 апреля, Annual Report и F-1120 — до 1 мая, петиция в VAB — 25 дней с даты TRIM notice.
• Структура бизнеса. LLC со сквозным налогообложением не платит штату ничего с прибыли; переход на корпоративное налогообложение включает ставку 5,5%.
• Год переезда. Смена резидентства требует документального следа, а сохранённое жильё в прежнем штате может свести все усилия на нет. Отдельный нюанс 2026 года: если Amendment 3 пройдёт, полный размер новой льготы сразу получат те, кто был постоянным резидентом Флориды на 31 декабря 2026 года; для остальных первые четыре года действует урезанный вариант.

Частые вопросы

Есть ли во Флориде подоходный налог штата?

Нет. Конституция Флориды (статья VII, раздел 5) фактически запрещает облагать доход физических лиц: разрешённый максимум привязан к федеральному зачёту, которого не существует. Не облагаются зарплата, дивиденды, прирост капитала, пенсии и Social Security. Федеральный налог платится полностью.

Сколько составляет налог на недвижимость во Флориде?

Единой ставки нет — её задают округ, город, школьный округ и специальные районы, поэтому она привязана к адресу. По данным переписи медианный счёт по штату составляет около $2,730 в год при эффективной ставке порядка 0,76%. Оценки по конкретным округам у разных источников расходятся в полтора-два раза из-за методологии, поэтому точную цифру нужно смотреть у property appraiser.

Правда ли, что во Флориде отменяют налог на недвижимость?

Не отменяют, а выносят на голосование частичное сокращение. Поправка CS/HJR 1-F идёт в бюллетене 3 ноября 2026 года под номером Amendment 3 и требует 60% голосов. При одобрении освобождение по нешкольным налогам вырастет до $150,000 в 2027 году и до $250,000 в 2028-м, а нынешние $25,000 станут применяться только к школьным налогам. Школьная часть счёта сохраняется в любом случае. На счёт за 2026 год голосование не влияет.

Что такое homestead exemption и как его получить?

Это льгота для основного жилья резидента, в 2026 году — до $51,411. Первые $25,000 уменьшают базу по всем налогам, дополнительные $26,411 — по всем, кроме школьного, и применяются к стоимости от $50,000 до $75,000. Вторая часть индексируется на инфляцию с 2025 года. Заявление подаётся один раз по форме DR-501 до 1 марта при условии владения и проживания на 1 января. Вместе с льготой действует ограничение роста оценки Save Our Homes: 3% в год или инфляция, смотря что меньше, — на 2026 год это 2,7%.

Нужно ли платить sales tax при аренде офиса или склада?

С 1 октября 2025 года — нет. Закон HB 7031 полностью отменил налог на аренду коммерческой недвижимости, включая окружные надбавки. Флорида была единственным штатом с таким налогом. Важно: за периоды до 1 октября 2025 года налог сохраняется, даже если платёж прошёл позже. Краткосрочной аренды жилья отмена не касается.

Платит ли LLC во Флориде налог штата?

При сквозном налогообложении — нет. Доход LLC распределяется на владельцев, а личного подоходного налога штата во Флориде не существует, поэтому налог не возникает ни на уровне компании, ни на уровне владельца. Ставка 5,5% применяется только к C-корпорациям и к LLC, выбравшим корпоративное налогообложение. При этом Annual Report до 1 мая обязателен для всех юрлиц.

Действительно ли переезд во Флориду снижает расходы?

Для многих — да, но экономия меньше ожидаемой. Подоходный налог прежнего штата исчезает полностью, зато появляется самая дорогая в стране страховка жилья: в среднем $8,292 в год против примерно $2,948 по стране. При высоком доходе и умеренном жилье выигрыш остаётся заметным, при среднем доходе и дорогом доме в прибрежном округе разница может почти обнулиться. Считать нужно налог, страховку и стоимость обслуживания жилья вместе.